Die Eigentumswohnung als Kreditsicherheit

In den meisten Fällen dient eine Eigentumswohnung dann als Kreditsicherheit, wenn sie finanziert wird. Es kann aber auch der Fall eintreten, dass sie zur Besicherung genutzt wird, wenn die Finanzierung einen anderen Hintergrund, beispielsweise ein Betriebsmittelkredit hat. Das Vorgehen ist in beiden Fällen das gleiche.

Der Beleihungswert

Die Höhe, in der eine Eigentumswohnung als Kreditsicherheit dient, hängt von ihrem Beleihungswert ab. Dieser ist häufig mit dem Verkehrswert, dem Preis, zu dem sie erworben wurde, oder der aktuell am Markt erzielt werden kann, nicht identisch. Während der Verkehrswert aus Angebot und Nachfrage resultiert, basiert der Beleihungswert rein auf dem Objekt. Der Beleihungswert ergibt sich aus der Bausubstanz, der Lage und bei Vermietung der Jahresrohmiete. Der Verkehrswert einer sogenannten Schrottimmobilie kann in Zeiten eines überhitzten Immobilienmarktes weit über dem Beleihungswert liegen.

Bei einem Hypothekenkredit orientiert sich der Zinssatz unter anderem am sogenannten Beleihungsauslauf. Dieser gibt die Relation zwischen Kreditvolumen und Beleihungswert wider. Bei einem Beleihungswert von 200.000 Euro und einem Kreditbetrag von 120.000 Euro beträgt der Beleihungsauslauf 60 Prozent. Häufig setzen die Banken als maximalen Kreditbetrag den Beleihungswert abzüglich zehn Prozent an. Je niedriger der Beleihungsauslauf anfällt, umso günstiger ist der Zinssatz.

In Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Lasten und Beschränkungen wirken sich ebenfalls wertmindernd auf den Beleihungswert aus. Dies kann bei einer Eigentumswohnung mit Gartenanteil als Bestandteil des Sondereigentums beispielsweise ein Wegerecht durch den Garten für die anderen Hausbewohner sein.

Die Beleihungsunterlagen

Damit die Bank die Werthaltigkeit der Eigentumswohnung als Kreditsicherheit prüfen kann, benötigt sie die Beleihungsunterlagen. Dazu zählen

• Grundbuchauszug
• Lageplan
• Katasterauszug
• Baubeschreibung
• Teilungserklärung
• Kaufvertrag
• Brandversicherungsurkunde
• Bei Vermietung der Mietvertrag
• Eventuell die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung
• Fotos des Objektes

Handelt es sich um einen Neubau im Rahmen einer Bauträgermaßnahme, muss der Kreditnehmer auch die Verträge mit dem Bauträger sowie den Auszahlplan nach Baufortschritt vorlegen.

Die Bestellung des Grundpfandrechtes

Beim Erwerb der Wohnung trägt der Notar mit Unterzeichnung des Kaufvertrages eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein. Diese blockiert die Wohnung für jede weitere Maßnahme, ein doppelter Verkauf beispielsweise kann nicht geschehen. Es können auch keine Veränderungen in Abteilung II des Grundbuches mehr vorgenommen werden. Mit der Bezahlung der Grunderwerbsteuer und der Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt beginnt der Eigentumsübertrag.

Sobald dieser abgeschlossen ist, wird für die finanzierende Bank ein Grundpfandrecht eingetragen. Die Wohnung dient jetzt als dingliche Sicherheit. Üblicherweise handelt es sich bei dem Grundpfandrecht um eine Grundschuld, nicht um eine Hypothek. Die Eintragung der Grundschuld wird ebenfalls durch einen Notar vorgenommen. Liegt der Bank die Eintragung in Abteilung III des Grundbuches vor, kommt das Darlehen zur Auszahlung.

Hypothekenbanken müssen aufgrund ihres Status immer an der ersten Rangstelle stehen. Sparkassen, Geschäftsbanken und Bausparkassen können sogenannte Nachrangdarlehen vergeben. Das bedeutet, dass sie im Grundbuch hinter der Hypothekenbank eingetragen sind. Kommt es zur Zwangsversteigerung, werden die Geldgeber in der Reihenfolge, in der sie im Grundbuch eingetragen sind, bedient.

Während eine Hypothek streng mit dem Darlehen verknüpft ist, entfällt dies bei einer Grundschuld. Diese kann auch nach Tilgung des Darlehens bestehen bleiben und wandelt sich dann in eine Eigentümergrundschuld.

Hat der Eigentümer wiederholten Finanzierungsbedarf, beispielsweise wenn die Wohnung, wie oben erwähnt, als Sicherheit für Firmenkredite dient, kann er die Grundschuld immer wieder nutzen. Dies ist kostengünstiger als jedes Mal die Löschung und den Neueintrag bezahlen zu müssen.

Quellen:

https://www.deinefinanzen.de

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