Position: Inhaber
Die Bewertung einer Immobilie beruht auf verschiedenen Kriterien, die einen bedeutenden und dauerhaften Einfluss auf den Wert haben:
Lage : Der wichtigste Einflussfaktor bei der Bewertung. Man unterscheidet zwischen Mikrolage (unmittelbare Umgebung, Infrastruktur, Verkehrswege und lokale Annehmlichkeiten) und Makrolage (regionale Wirtschaftskraft, Arbeitsmarkt, Entwicklungspotenzial).
Marktsituation: Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt spielen eine zentrale und entscheidende Rolle. In gefragten Regionen mit geringem Angebot steigen die Preise.
Größe und Layout: Die Wohnfläche, die Anzahl und Anordnung der Zimmer sowie der Grundriss beeinflussen die Attraktivität einer Immobilie.
Zustand und Baujahr: Ein modernes oder gut renoviertes Gebäude hat in der Regel einen höheren Wert als eine renovierungsbedürftige Immobilie (hier zählt der Energieausweis).
Energieeffizienz: Aufgrund steigender Energiekosten und gesetzlicher Vorschriften wird die Energieeffizienz ein immer wichtigerer Faktor. Ein guter Energieausweis (A+ – D) erhöht die Nachfrage und damit den Preis.
Die Ausstattung : Hochwertige Bodenbeläge, eine moderne Markenküche (Siemens, Bosch, …) oder ein hochwertiges Badezimmer erhöhen den Wert der Immobilie.
Methoden zur Immobilienbewertung
Es gibt verschiedenste Methoden zur Ermittlung des Immobilienwerts. Je nach Art der Immobilie kommt ein anderes Verfahren zum Einsatz.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten oder verpachteten Immobilien angewandt. Hierbei steht die erwartbare Rendite im Fokus. Also häufig bei Anlageobjekten
Berechnung:
- Kapitalisierungsfaktor: Der Ertragswert ergibt sich aus der Multiplikation aller Mieteinnahmen mit einem marktspezifischen Faktor.
- Marktanpassung: Wie beim Sachwertverfahren wird eine Anpassung an die Marktsituation vorgenommen. Dies ist unabdingbar.
- Jahresreinertrag: Die Nettomieteinnahmen werden berechnet. ACHTUG: Nicht de Bruttomieten nutzen
Vorteil: Besonders geeignet für Kapitalanleger und institutionelle Investoren. Vor allem, da ausschließlich die Rentabilität der Immobilie im Vordergrund steht.
Nachteil: Die Methode funktioniert nur bei vermieteten Immobilien.
Makler bieten solche Bewertungen meist kostenlos an. Zum Beispiel: Immobilienmakler Kornwestheim.
Vergleichswertverfahren
Vergleichswertverfahren: Dieses wird hauptsächlich für Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) genutzt. Hierbei wird der Wert anhand kürzlich verkaufter und vergleichbarer Objekte in derselben Region ermittelt. Faktoren wie Baujahr, Größe und Ausstattung werden dabei berücksichtigt.
Vorteil: Sehr realitätsnah und praxistauglich da es sich an aktuellen Marktdaten orientiert. Darum wird das Verfahren am häufigsten angewendet.
Nachteil: Dieses funktioniert nur, wenn ausreichend Vergleichsobjekte vorhanden sind.
Sachwertverfahren
Sachwertverfahren: Diese Methode wird häufig für selbst genutzte Immobilien verwendet. Vor allem bei Einfamilienhäusern. In diesem Fall wird der Wert der Immobilie auf der Grundlage der Baukosten ermittelt.
Berechnung:
Bodenwert: Der Wert des gesamten Grundstücks wird anhand der neuesten Bodenrichtwerte ermittelt. Diese sind der Öffentlichkeit über das Geoportal zugänglich.
Gebäudewertmethode: Die Baukosten des Gebäudes werden ermittelt und um die Abschreibung reduziert (je nach Alter und Art der Immobilie).
Marktanpassung: Da der ermittelte Wert nicht unbedingt mit dem Marktpreis übereinstimmt, ist eine Anpassung an die aktuelle Marktsituation dringend erforderlich.
Vorteil: Diese Methode ist weniger abhängig von Marktschwankungen.
Nachteil: Der errechnete Wert kann manchmal erheblich vom tatsächlichen Verkaufspreis abweichen. Dies liegt daran, dass die Methode nicht nachfrageorientiert ist.
Zusätzliche Aspekte der Immobilienbewertung
Neben den Standard-Bewertungsmethoden gibt es noch einige weitere Aspekte, die eine Rolle spielen:
Emotionale Werte: Immobilienkäufer zahlen oft mehr für eine Immobilie, die persönliche Wünsche oder Emotionen befriedigt. Faktoren sind hier häufig das soziale oder berufliche Umfeld.
Trends und Zukunftsaussichten: Städte mit wachsender Bevölkerung oder neuen Infrastrukturprojekten haben oft eine stetig steigende Immobiliennachfrage.
Rechtliche Faktoren: Grundbucheinträge, Wohnrechte oder baurechtliche Einschränkungen können den Wert erheblich beeinflussen.
Warum eine professionelle Bewertung sinnvoll ist
Eine professionelle Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler oder Sachverständigen hilft dabei, einen realistischen und Objektiven Marktpreis festzulegen. Vorteile sind:
Vermeidung schwerwiegender Fehleinschätzungen: Ein zu hoher oder zu niedriger Preis kann potenzielle Käufer abschrecken oder zu finanziellen Verlusten führen.
Deutlich bessere Verkaufschancen : Eine marktgerechte Bewertung beschleunigt den Verkaufsprozess erheblich.
Objektive Bewertung: Ein Immobilienmakler kennt den Markt und kann die Immobilie realistisch und emotionslos bewerten. Dadurch erhalten Sie einen realistischeren Verkaufspreis.
Fazit
Die Bewertung von Immobilien ist ein komplexer Prozess, bei dem eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen ist. Die Wahl der richtigen Bewertungsmethode hängt von der Art der Immobilie und ihrer geplanten Nutzung ab. Eine professionelle Bewertung durch einen Immobilienmakler liefert eine realistische Einschätzung des Preises und erleichtert den Verkaufsprozess erheblich. Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte sich daher auf die Expertise eines Fachmanns verlassen.